投資(不動産)

自由に生きるための収入源(4):投資(不動産)

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不労所得の代表格の一つである不動産投資ですが、これも「自由に生きる」ための収入源の一つとしていきたい考えです。とはいえ、近年不動産価格は高騰しており、不動産投資の利回りは低いというのが現状です。更に、日本国内の人口減少は免れることができない傾向であり、不動産の相場全体が冷え込んでいくのではないかという懸念があります。

一方、これだけ低金利が続いている中で不動産投資ローンを活用して低金利で資金を調達することができ、レバレッジをかけることができるというのは今不動産投資をやるべき理由でもあります。

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不動産投資に対する戦略

区分所有マンション/アパート

2018年6月現在、東京都新宿区内に1戸の区分マンションを所有しています。築約10年のマンションで、物件価格の9割以上をローンで賄うというほぼフルローンで購入したものです。当面はこの1戸のみで行く予定ですが、サラリーマンを辞めたら同じ条件でローンを組めなくなるため、辞めると決めたら辞める前にもう1戸、そちらもほぼフルローンで購入することも検討しています。もちろん追加物件は具体的には決まっていませんが、基本的には「山手線内側の駅徒歩5分以内」という立地条件で、築年数や利回り等を考え条件の良さそうなものを候補として検討していきます。

一棟所有マンション/アパート

区分マンションでは土地の持分が非常に小さく、またマンションそのものに対する自由度も小さいですが、一棟保有となればそういった点は解消されます。しかし、当然ですが投資金額は大きくなり、ローンを組むとしてもどうしてもその規模が大きくなり、リスクは増大します。スマートデイズのようなシェアハウス投資は論外ですが、一棟保有も基本的には対象外としていく考えです。

海外不動産

日本国内での不動産投資の利回りが低下している中、高い利回りを実現できる海外現物不動産は投資対象として魅力的ではあります。ただ、基本的には現物を確認せずに投資することになる点はネックであり、更に海外不動産は現地の税制等に左右される投資となり、また地政学的リスクが想像つかない部分が出てくる可能性がありそういった面での負荷が大きいため、相当の投資金額規模にならなければ現物の海外不動産には手を出すことなく、海外REITファンドを投資対象としていく考えです。

 

まとめ

不動産投資はどうしてもローンに頼りながら行っていく投資となるので、レバレッジを効かせられるという点では有利な投資ですが、他方「自由に生きる」という観点からは「ローンの返済がある」という観点で拡大してきたくない投資でもあります。小さい規模でやりつつ、ローンを活用するのであれば団信による生命保険的な位置づけも視野に入れつつ続けていくという対象としていく考えです。

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